Cum se calculează suma pe care ți-o permiți
- Se află cel mai mare cost lunar permis pentru locuință: minimul dintre venit × pragul pentru locuință și venit × pragul total − alte datorii.
- Această sumă trebuie să acopere rata la credit (principal și dobândă), impozitul pe clădire și asigurarea.
- Se calculează prețul locuinței la care aceste costuri sunt exact egale cu suma permisă.
Preț = (Plata maximă − Asigurare/12 + f × Avans) ÷ (f + Cota impozitului/12)
Aici f este rata lunară pentru fiecare leu împrumutat, la dobânda și perioada alese.
Exemplu: La un venit de 100.000 lei pe an (8.333 lei pe lună), 28% permite 2.333 lei pentru locuință; 36% minus 400 lei alte datorii permite 2.600 lei. Limita mai strictă este 2.333 lei. Cu 40.000 lei avans, dobândă de 6,75% pe 30 de ani, impozit de 1,1% și asigurare de 1.400 lei pe an, prețul maxim este de aproximativ 334.500 lei — rata de aproximativ 1.910 lei, impozit de 307 lei și asigurare de 117 lei pe lună.
Dincolo de cifrele băncii
- Costurile de achiziție — notar, evaluare, intabulare, comisioane — ajung de obicei la câteva procente din preț; pune-le deoparte separat de avans.
- Fondul de urgență: păstrează cheltuieli pentru câteva luni și după cumpărare.
- Întreținerea: planifică aproximativ 1% din valoarea locuinței pe an.
- Sensibilitatea la dobândă: fiecare creștere de 1 punct a dobânzii reduce puterea de cumpărare cu aproximativ 10%.
Întrebări frecvente
Ce casă îmi permit cu salariul meu?
După regula 28/36, costul total al locuinței ar trebui să rămână sub 28% din venitul brut lunar, iar toate datoriile sub 36%. La un venit de 100.000 lei pe an, cu 400 lei alte rate lunare, 40.000 lei avans și o dobândă de 6,75%, rezultă o locuință de aproximativ 334.000 lei.
Ce este regula 28/36?
Este o regulă de creditare: cel mult 28% din venitul brut lunar pentru locuință (principal, dobândă, impozit, asigurare) și cel mult 36% pentru toate ratele. Calculatorul folosește limita care este mai strictă în cazul tău. În România, băncile aplică în plus limita BNR de 40% din venitul net.
Este inclusă asigurarea PMI?
Nu. Dacă avansul este sub 20%, unele bănci cer asigurări suplimentare sau dobânzi mai mari, ceea ce scade prețul pe care ți-l permiți. Verifică costul complet cu calculatorul de credit ipotecar.
Ar trebui să împrumut maximul pentru care mă calific?
Nu neapărat. Băncile nu țin cont de costurile cu copiii, economiile pentru pensie, naveta sau întreținerea locuinței (adesea 1–2% din valoarea ei pe an). Mulți cumpărători se simt mai confortabil mult sub maxim.